HipotecaFeliz

Tengo problemas de crédito -- no es que mi crédito sea desastroso, pero tampoco es muy bueno que digamos. ¿Habrá alguna esperanza de que yo pueda comprar casa?

2011-04-12T05:00:00.000-04:00

No se desanime. Muchos prestamistas tienen representantes especializados en estos casos que le pueden ayudar a tomar los pasos necesarios para arreglar su crédito y conseguir la casa de sus sueños. Además, debe saber que hay varias alternativas a un préstamo convencional, que le pueden ayudar. Por ejemplo, puede obtener lo que en inglés se llama un préstamo “sub-prime.” Éste es un préstamo con un interés más alto que las tasas de interés actuales. En su caso, es preferible conseguir este tipo de préstamo a no comprar casa, ya que en uno o dos años de hacer sus pagos a tiempo y sin falta, podrá refinanciar y obtener un mejor préstamo con una tasa de interés más baja. Otra solución sería hacerse cargo de una hipoteca ya existente con el 10 ó 20% de pago inicial. La mayoría de los préstamos existentes de interés variable son asumibles, ¡usted sólo tendrá que seguir haciendo los pagos del vendedor! También puede considerar comprar una casa financiada por el vendedor. Para algunos vendedores la idea de hacer una ganancia al vender su casa y además recibir un interés del 7% (por decir algo) les es muy atractiva. Y finalmente, están los alquileres con opción a compra. En este caso, usted se comprometería a rentar una casa por uno o dos años y cierta porción del alquiler (acordada por usted y el dueño) iría al pago inicial de esa casa al terminar su contrato. Este período de tiempo en el que usted está alquilando, le servirá para corregir su crédito y así luego poder ejercer su opción de compra.

¿Cómo puedo ponerme en contacto con un buen agente de bienes raíces?

2011-04-05T07:31:00.000-04:00

Un buen agente de bienes raíces puede facilitar mucho el proceso de comprar una casa. La mejor manera es preguntarle a sus familiares, amigos, vecinos o compañeros de trabajo si conocen a un agente de confianza. Cuando tenga una recomendación, asegúrese de averiguar todo lo que sea posible antes de contratar a ese agente. Infórmese sobre su experiencia, cuantas casas ha vendido en los últimos meses, qué tipo de reputación tiene la compañía en donde trabaja o si se especializa en ciertas comunidades. Si es posible, pida que le deje hablar con otros clientes que ha tenido y pregúnteles sobre sus experiencias con este agente. Pero más que nada, asegúrese que lo trate con atención y respeto. ¡Después de todo, merece un servicio de primera!

Mi mamá vio una casa que está de venta e insiste que sería perfecta para mí y mi esposa. ¿Cómo puedo estar seguro que en verdad es la casa ideal para mi familia?

2011-04-05T07:26:00.000-04:00

¡Qué bueno que tiene quién le ayude a buscar casa! Entre más personas, mejor. Aún así, la decisión final de qué casa comprar dependerá de las necesidades de usted y su familia. Antes de decidir, hágase las siguientes preguntas:

¿Está esta casa dentro de su presupuesto? ¿Tiene esta casa lo que usted necesita en cuanto al número de habitaciones y baños, tamaño de cocina, jardín, etc.? ¿Está esta casa cerca de su familia, su trabajo, las escuelas donde quiere que sus hijos vayan, o la comunidad en donde quiere que su familia crezca?¿Cuánto tiempo piensa vivir en esta casa…un año, cinco, diez?

Aunque siempre se agradecen los consejos de una madre, es importante que al tomar esta decisión tan importante, usted y su esposa estén de acuerdo en la razón por la cual quieren comprar una casa. ¡Mucha suerte!

¿Qué tan fácil, o difícil, es comprar una casa? Tengo amigos que lo han hecho y por lo que me cuentan, tal parece que el proceso es muy complicado.

2011-04-05T05:06:00.000-04:00

Eso depende del banco o prestamista que usted elija. Lo más importante, y algo que le puede facilitar las cosas, es que usted esté bien informado sobre el proceso de antemano. Si su prestamista se anda con rodeos, no regresa sus llamadas o no contesta claramente sus preguntas, mejor búsquese otro. Existen compañías de préstamos que no sólo cuentan con representantes que hablan español y que lo llevan paso a paso por el proceso, sino que también cuentan con un proceso simplificado en donde todas las aprobaciones se llevan a cabo dentro de la misma oficina local y por el mismo representante. Esto le evitará la incertidumbre y espera que comúnmente ocurre en los bancos o con otras instituciones que mandan todo el papeleo fuera para ser revisado por terceras personas en las oficinas centrales. Comprar casa es una de las experiencias más gratificantes que hay, pero también puede ser una de las más estresantes. Para que el proceso de comprar casa sea fácil y fluya bien, consulte y compare a más de un prestamista. Quizás tome un poco de investigación de su parte, pero recuerde que comprar casa es un paso muy importante que usted va a tomar, y elegir a la compañía que le va a financiar el préstamo por 30 años también lo es.

Hemos tenido suerte con nuestro agente de bienes raíces. Además de recomendarnos un buen prestamista, nos aconseja sobre las áreas que estamos interesados. ¿Quién paga por sus servicios?

2011-04-01T09:03:00.000-04:00

La persona que vende la casa es la que paga la comisión de los agentes que por lo general viene siendo un promedio del 6% del precio de la casa. Este porcentaje se divide entre su agente y el agente del comprador, es decir que le toca el 3% a cada uno. La cantidad del porcentaje se define al momento en que usted firma un contrato con el agente. Recuerde que en este negocio todo es negociable. Si usted opina que su agente merece una comisión más pequeña, discútalo con él o ella. Estamos seguros que podrán llegar a un acuerdo.

Mi casa lleva de venta mucho tiempo y hasta la fecha no he tenido ninguna oferta. ¿Qué estará pasando?

2011-04-01T08:58:00.000-04:00

En estos tiempos es rara la casa que dure en el mercado mucho tiempo. Si usted no ha recibido ninguna oferta, entonces debe evaluar su situación para averiguar cuál es el problema. Pregúntese lo siguiente:

¿Se ha dado suficiente tiempo para venderla? Probablemente estará un poco impaciente. Dependiendo de la situación del mercado, una venta puede tomar varios meses.
¿Ha estado su casa en exhibición? Si no es así, pídale a su agente que organice lo que le llaman “open house” para que posibles compradores tengan la oportunidad de ver su casa.
¿Cómo está la situación del mercado? Muchas veces si los intereses no están a favor de los compradores, habrá menos de ellos buscando.
¿En qué condición está su casa? Recuerde que “el amor nace a primera vista”. Muchas veces una simple pintada puede hacer una gran diferencia.
¿Tiene el precio demasiado alto? Pídale a su agente de bienes raíces o a un instituto financiero que le evalúen su casa para asegurarse que el precio sea justo.

¡Mucha suerte!

Queremos comprar casa nueva y hemos puesto la que tenemos a la venta mientras buscamos. ¿Tengo que aceptar la primera oferta que reciba?

2011-04-01T08:56:00.000-04:00

Si le ofrecen lo que está pidiendo, sería buena idea que acepte. Pero si usted todavía no ha encontrado casa, entonces antes de aceptar cualquier oferta, quizá quiera poner ciertas condiciones. Por ejemplo, puede pedirle a la persona interesada en su casa que la venta dependerá de que usted también encuentre casa. De esta estará seguro de no quedar “en la calle”. Recuerde que usted siempre está en su derecho de decir que “no” a una oferta que no le parece justa. También puede proponer una “contraoferta”. Esto es como decirle al comprador “eso no, pero qué tal esto.” En su contraoferta usted puede aumentar el precio o cambiar las condiciones. Asegúrese de tenerlo todo por escrito detalladamente. Su agente presentará la contraoferta y los compradores podrán entonces aceptar o regresar con otra contraoferta. Y así podrán continuar hasta que ambos lleguen (o no lleguen) a un acuerdo.

¡ Hemos comprado una linda casa! ¿Qué sugerencias tiene para la mudanza?

2011-04-01T08:45:00.000-04:00

¡Felicidades por haber logrado el sueño dorado! Ahora que ya tiene la llave de su casa, aquí tiene algunas sugerencias:

· Aproveche esta oportunidad para deshacerse de todo lo que ya no utiliza ni necesita. Sería buena idea donarlo a un centro de caridad o venderlo.

· Empiece a coleccionar cajas desde el primer momento que ha decido mudarse. Muchos supermercados están dispuestos a regalarle las que no ocupan. Téngalas lista para empacar sus cosas.

· Si es posible, trate de hacer cualquier arreglo o remodelación a su casa nueva antes de mudarse para evitar una gran inconveniencia.

· Ponga a su nombre todos los servicios de utilidades (gas, agua, basura, electricidad, etc.) y asegúrese de cancelar los servicios en la casa donde está viviendo actualmente.

· Informe al correo sobre su mudanza para que no haya retrasos ni equivocaciones con su correspondencia.

· Conozca a sus vecinos nuevos. No hay nada mejor que una buena relación con sus vecinos. De esto dependerá mucho su felicidad en su nueva casa.

· Mantenga todos su documentos en orden. Si es posible, haga una copia de todo y guárdelo en un lugar seguro. También guarde todos sus recibos ya que estos le serán útiles a la hora de hacer sus impuestos.

Estamos pensando en agregarle un cuarto a nuestra casa y necesitamos un préstamo para hacerlo. ¿Cómo le hago para conseguir el dinero?

2011-04-01T08:38:00.000-04:00

Si necesita dinero para la construcción, su propia casa puede ser su mejor fuente y un refinanciamiento puede ser exactamente lo que usted busca. Pídale a su prestamista que le haga una evaluación de su casa para definir el valor líquido de la propiedad. Dependiendo de esta cantidad, usted podrá tener acceso a un porcentaje del total. Muchas veces también se recomienda refinanciar su casa si los intereses son más bajos de lo que está pagando actualmente. Aún así, recuerde que refinanciar su casa también incluyen costos adicionales. Pero si piensa quedarse en su casa por un buen tiempo (digamos por lo menos 7 años), entonces ésta sería una buena opción.

Quiero comprar casa, pero no sé si quiero casa nueva o vieja. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de una casa nueva?

2011-04-01T07:14:00.000-04:00

¡Felicidades por tomar uno de los pasos más importantes de su vida! Hoy en día muchas ciudades cuentan con nuevos desarrollos urbanos dentro de los cuales puede elegir una casa recién construida. Además del entusiasmo de saber que está estrenando todo por primera vez, una de las ventajas de una casa nueva es que usted puede decidir exactamente cómo la quiere. Podrá elegir el piso o alfombra que desea, los electrodomésticos y muchos otros detalles. También es probable que esta casa cuente con materiales de construcción que le ahorrarán dinero en gastos de mantenimiento (como en la calefacción, las instalaciones de cañería y el sistema eléctrico). Sin embargo, una desventaja es que muchas casas nuevas se encuentran en terrenos pequeños y ofrecen un área de jardín limitado. Y como son fabricadas en serie, su casa se parecerá a la de su vecino y no tendrá una “personalidad” propia. Además, puede que incluyan impuestos adicionales y cobros por “asociaciones”, los cuales usted probablemente no ha calculado en su pago mensual.

El mes pasado mi banco me dio una tasa de interés excelente.

2011-04-01T03:53:00.000-04:00

Mi esposo y yo salimos entusiasmados a buscar casa, sólo para darnos cuenta a la hora de firmar los papeles del préstamo, que la tasa que me habían dado ya no era la misma y que tendríamos que pagar más. Yo pienso que esto está mal. ¿Por qué nos dicen una cosa y luego la cambian? ¿Hay algo que podamos hacer?

Las tasas de interés suben y bajan de día a día. Desafortunadamente, si no recibieron algo por escrito comprobando que la tasa de interés que le prometieron permanecería fija, entonces no hay nada que se pueda hacer. No me canso de enfatizar lo importante que es obtener todo POR ESCRITO. Un documento escrito es su única protección a la hora de hacer tratos. Aquellas otras personas que estén por comprar casa o buscando un préstamo, yo les aconsejo, POR FAVOR no asuman que un prestamista tiene que cumplir con su palabra. Negocios son negocios, así que no les de pena pedir por escrito cualquier cosa que acuerden.

Hemos encontrado la casa ideal para nuestra familia y ya estamos por calificar para un préstamo. ¿Cuánto tiempo tengo para pagar mi casa? Y si la pago antes, ¿tengo que pagar penalidades?

2011-03-12T07:52:00.000-05:00

El tiempo para pagar su casa depende del tipo y la cantidad del préstamo que usted ha obtenido, sin embargo el promedio son de 20 a 30 años. Pero si usted puede pagar su casa antes de este tiempo, se podrá ahorrar bastante dinero en intereses. Muchos bancos ofrecen préstamos que no incluyen penalidades por pagar antes del tiempo definido. Aun así, antes de finalizar el proceso de la compra de su casa, asegúrese de informarse de los requisitos y aclarar con su prestamista cualquier duda que tenga.

Queremos comprar casa nueva porque la que tenemos es demasiado pequeña. ¿Puedo vender mi casa por mi cuenta sin necesidad de un agente?

2011-03-12T07:49:00.000-05:00

Claro que sí. Pero déjeme decirle que esto puede ser mucho más complicado de lo que se imagina... y poner el letrero de “Se Vende” es sólo el comienzo. Para vender su casa por su cuenta tiene que estar bien preparado. Antes que nada, hay que tener un buen conocimiento sobre las otras casas que están de venta o que se han vendido recientemente en su área para poder ofrecer su casa a un precio razonable. Pero lo más importante es estar bien informado, sobre todo con respecto a cosas de financiamiento, negociaciones, y la ley. Existen varios libros que le pueden ayudar. También sería buena idea consultar con un abogado para que todo el procedimiento cumpla con las leyes. No cabe duda que vender su casa por su cuenta le ahorrará mucho dinero en comisiones, pero recuerde también que los agentes de bienes raíces cuentan con mucha experiencia y que en muchos casos pueden ayudarle a conseguir un mejor precio por su casa. También existen agentes de bienes raíces que pueden ayudarle con una porción del trabajo, digamos el “papeleo”, por una comisión más baja.

Estamos buscando casa, ¿cómo puedo saber cuánto puedo gastar?

2011-03-12T07:39:00.000-05:00

Si todos tuviéramos el dinero necesario para comprar la casa de nuestros sueños, sólo necesitaríamos escribir un cheque y listo. Pero la realidad es que la mayoría necesitamos ayuda financiera. Dependiendo de sus ingresos, sus gastos y sus ahorros, su banco o prestamista le podrán ayudar a calcular cuánto dinero puede pedir prestado. La mayoría de los prestamistas pueden calificarlo preliminarmente para un préstamo antes de que salga a buscar casa. Este proceso es absolutamente gratis y generalmente sólo toma una llamada telefónica. Lo bueno de esto, es que usted podrá salir a buscar casa, sabiendo exactamente cuánto puede gastar y de cuánto van a ser sus pagos mensuales.

He escuchado que éste es el mejor momento para comprar casa ya que los intereses están bajos. ¿Qué quieren decir con eso?

2011-03-12T07:37:00.000-05:00

No sólo es el mejor momento para comprar casa – para las personas que ya tienen casa propia, también es un momento excelente para refinanciar. Esto se debe a que ahora se pueden encontrar tasas de interés tan bajas como el 6.5%, y como nadie sabe si esto va a seguir así, ¡más vale aprovechar! Un interés bajo significa un pago mensual más bajo, y al final, un ahorro de miles de dólares en el costo total de su casa. Aquellas personas con casa propia, pueden refinanciar su casa por menos años, pagarla más pronto y ahorrar mucho dinero en intereses. Le recomendamos mantenerse al día con el porcentaje de las tasas de interés que se reportan en los periódicos. También pregunte en su banco qué intereses ofrecen y si cuentan con algún programa “especial”. Muchas veces las instituciones financieras tienen promociones con bajos intereses de los cuales usted puede aprovechar.

He solicitado un préstamo para comprar mi primera casa, pero la verdad es que estoy un poco nervioso con respecto a mi reporte de crédito.

2011-03-05T04:30:00.000-05:00

No es que tenga mal crédito sino que hubo varias ocasiones en las que se me olvidó pagar mis tarjetas de crédito a tiempo. ¿Cree usted que tenga problemas?

A menos que haya pasado demasiado tiempo después de la fecha límite, no tiene porqué preocuparse. Muchos compradores nuevos piensan que automáticamente aparecerá en el reporte cualquier pago hecho después de la fecha límite indicada en sus tarjetas de crédito. La verdad es que estos pagos no se consideran atrasados siempre y cuando sean hechos dentro de los 30 días de haber recibido el cobro.

Yo quiero invertir mi dinero en bienes raíces, pero no sé si comprar una casa o un edificio de apartamentos. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas?

2011-03-02T07:55:00.000-05:00

Si piensa invertir en bienes raíces, le sugerio que investigue bien todas sus opciones. Una casa puede ser una buena inversión si lo que paga por ésta es menor que el potencial de su ganancia. Y si piensa alquilarla, debe asegurarse de que lo que usted paga de mensualidad sea casi o la misma cantidad por la cual la puede alquilar. Dependiendo del dinero que tiene para invertir, un edificio de apartamentos puede ser una buena idea ya que éste casi se podrá pagar por sí mismo. Sin embargo, la responsabilidad del mantenimiento puede que sea más de lo que usted haya pensado, ya que tiene que lidiar con diferentes tipos de inquilinos y asegurarse que el edificio cumpla con los requisitos de la ciudad.

Mi esposa y yo estamos comprando casa pero no nos gusta nuestro agente de bienes raíces. ¿Cómo puedo asegurarme que el próximo que elija sea mejor?

2011-03-02T04:30:00.001-05:00

La relación entre un agente de bienes raíces y un comprador debe ser casi como un buen matrimonio basado en una confianza mutua, metas similares y un acuerdo. Usted como comprador está, de cierta manera, poniendo toda su confianza en su agente, con el fin de que éste siempre va a procurar lo mejor para usted. Asegúrese que su agente:

Entienda sus necesidades y trate de satisfacerlas
Sea profesional y esté dedicado a su profesión
Conozca el área donde usted desea comprar
Conozca la cantidad que usted puede gastar o espera ganar de su venta
Tenga su licencia en buen estado
Tenga excelentes referencias de otros clientes

Mi familia me aconseja que me compre un duplex o un terreno con dos casas. Yo soy soltero y no veo la necesidad de tener algo tan grande. ¿Usted qué opina?

2011-03-02T04:30:00.000-05:00

Es muy posible que un duplex le cueste sólo un poco más de lo que le costaría una casa individual y los beneficios pueden ser muy atractivos. Para empezar, con un duplex - o un terreno con dos casas - usted puede vivir en una de las casas y alquilar la otra. Esto puede reducirle su pago mensual de manera significante, haciendo la compra de un duplex mucho más económica que la compra de una casa individual. ¡Es casi como si su casa se pagará sola! Y aunque tendrá que pagar impuestos por el dinero que recibe de la vivienda que alquila, a la hora de hacer su declaración de impuestos el valor de esa vivienda puede ser depreciada para contrarrestar el ingreso que recibe. Por favor consulte con su asesor de impuestos para los detalles. Y finalmente, el ingreso que recibirá de la otra vivienda no sólo hace más económico el tener casa propia, sino que también es algo que se tomará en cuenta a la hora de solicitar el préstamo para comprar la propiedad. O sea que es muy posible que usted pueda calificar para un préstamo más grande.

Necesito escoger una compañía para la inspección de la casa que estamos comprando. Mi agente me ha proporcionado con los nombres de varios inspectores pero no sé cómo diferenciar entre uno y otro.

2011-03-02T03:57:00.000-05:00

Llame a las compañías de inspección y pida que le den referencias de personas a quienes han servido en los últimos 2 años. Aquellas personas que tengan más tiempo viviendo en las casas inspeccionadas por estas compañías, son su mejor recurso para saber qué compañía hizo mejor su trabajo. Dos años es tiempo suficiente para que surjan problemas que un buen inspector quizás pueda haber descubierto.

Calculadora de pago mensual

2011-02-27T03:10:00.000-05:00

La mayoría de los préstamos hipotecarios son a 30 años. A menos que el puntaje de su crédito sea bueno o malo, lo más común es utilizar una tasa de interés fija del 7%. Esto no incluye ningún seguro, impuestos o seguro hipotecario.

Préstamo	Pago Mensual
$100,000	$666
$150,000	$998
$200,000	$1,331
$250,000	$1,663
$300,000	$1,996
$350,000	$2,329
$400,000	$2,662
$450,000	$2,994
$500,000	$3,327

¿Cuánto puedo pagar por una casa?

2011-02-27T03:01:00.000-05:00

Esta gráfica calculadora de hipoteca le dice cuánto puede gastar en una casa. Ésta está asumiendo una tasa de interés del 7%, supone un pago inicial del 10% y presumiendo que el prestamista le permite gastar 32% de su ingreso mensual para la hipoteca. La mensualidad incluye: pago a principal e interés, impuestos de bienes raíces, seguro de riesgo y seguro hipotecario. Para otras cantidades o para ver más detalles, utilice una de las calculadoras de la derecha.

Ingreso mensual	Pago de hipoteca	Por cuánto calificaría
$3,000	$949	$123,000
$3,500	$1,107	$143,000
$4,000	$1,265	$164,000
$4,500	$1,423	$184,000
$5,000	$1,581	$205,000
$5,500	$1,740	$225,000
$6,000	$1,898	$246,000
$6,500	$2,055	$266,000
$7,000	$2,214	$287,000
$7,500	$2,372	$307,000
$8,000	$2,530	$328,000
$8,500	$2,688	$348,000
$9,000	$2,846	$369,000
$9,500	$3,004	$390,000
$10,000	$3,162	$410,000

Estoy por comenzar el “escrow”. ¿Qué es eso y cuánto dura el proceso?

2011-02-25T09:08:00.000-05:00

Cuando usted hace una oferta para comprar una casa -- y esa oferta es aceptada y todo su financiamiento está en orden, es entonces cuando comienza el proceso llamado “escrow”. Esto puede durar de 30 a 60 días, según los términos de su oferta. “Escrow” es la etapa cuando los recursos financieros del comprador son depositados a nombre de una compañía “neutral” mientras se satisfacen todas las condiciones y documentos necesarios. La compañía de “escrow” le estará enviando todos los documentos necesarios (como el cambio de nombre de la propiedad, la lista de costos, etc.) que necesitaran su firma. Si tiene cualquier duda, pregúntele a su agente de bienes raíces que le explique todo antes de firmar.

Mi esposa y yo encontramos la casa ideal para nuestra familia. El problema es que no conocemos el área ya que está un poco lejos de donde vivimos ahora. ¿Qué me aconseja hacer?

2011-02-25T04:30:00.000-05:00

La ubicación de una casa es una de las cosas más importantes que tiene que tomar en cuenta antes de comprometerse a vivir en ella. Si su agente de bienes raíces está familiarizado con el área, él o ella podrán darle bastante información útil. Sin embargo, usted también debe llevar a cabo sus propias investigaciones. Infórmese sobre las escuelas cercanas a las que asistirán sus hijos. Haga una cita con el director o asista a una junta de padres y maestros en la escuela. Averigüe qué tan segura es el área – dése una vuelta por el departamento de policía y pida que le muestren estadísticas sobre la cantidad y frecuencia de diferentes tipos de crímenes que ocurren al año en esa área. Investigue qué lugares hay cerca, como por ejemplo el supermercado, la biblioteca, los bomberos, hospitales, etc. Mientras más cerca estén estos servicios a la casa que piensa comprar, mejor. Finalmente, camine o conduzca su auto alrededor del área. Hable con sus futuros vecinos y fíjese en la condición de las otras casas y sus jardines – ¿es evidente el orgullo comunitario? Todas éstas son cosas que debe considerar, pues una vez que la casa sea suya, ¡el barrio en donde se encuentra también lo será!

Estoy consultando con diferentes prestamistas para obtener el mejor precio por un préstamo hipotecario. Me he dado cuenta que en el estimado de costos que he recibido de algunos bancos viene una cosa que se llama “Loan Origination Fee”.

2011-02-25T04:24:00.000-05:00

¿Qué es este cargo?

Traducido al español, “Loan Origination Fee” significa “Cargo por Originar el Préstamo”. O sea que éste es un cargo que cobran algunos prestamistas por los costos relacionados con iniciar un préstamo nuevo. Este cargo suele ser un porcentaje del préstamo que obtiene. Por ejemplo, un Cargo por Originar el Préstamo del 1% en un préstamo de $100,000 le costaría a usted $1,000. Pero como usted ya se dio cuenta, no todos los prestamistas cobran por iniciar un préstamo convencional. Lo felicito por hacer sus investigaciones, ya que estar bien informado es su mejor herramienta a la hora de comprar casa.